Brasil ofrece paisajes deslumbrantes, un mercado inmobiliario dinámico y una creciente demanda de alquileres temporales y viviendas de lujo. Para los inversionistas extranjeros, comprar un inmueble en Brasil puede ser altamente rentable, pero requiere comprensión del marco legal y fiscal del país.

Esta guía explica de manera clara y práctica cómo un extranjero puede comprar bienes raíces en Brasil, ya sea como persona natural o a través de una empresa brasileña.

Comprar como persona natural

1. CPF obligatorio:
Todo extranjero que desee comprar un inmueble en Brasil debe obtener un CPF (registro de contribuyente individual brasileño). Este número es esencial para firmar contratos, registrar escrituras y declarar la propiedad ante las autoridades fiscales. El CPF puede obtenerse en Brasil o en cualquier consulado brasileño en su país de residencia.

2. Documentos requeridos:
- Pasaporte vigente
- Comprobante de domicilio en el extranjero
- Poder notariado si actúa a través de un representante local

3. Restricciones para abrir cuenta bancaria:
Los no residentes pueden enfrentar dificultades para abrir una cuenta bancaria en Brasil. Generalmente, los bancos exigen:
- Visa de residencia
- Dirección local
- CPF válido

4. Proceso de registro:
- Firma del contrato de compraventa
- Pago del impuesto de transferencia (ITBI)
- Registro de la escritura en la oficina de registro de inmuebles correspondiente

5. Impuesto sobre ingresos por alquiler:
15% de impuesto sobre los ingresos por alquiler (sin deducción de gastos para no residentes)

6. Impuesto sobre ganancia de capital:
Las ganancias de capital por venta de inmuebles se gravan de forma progresiva, según el monto de la ganancia:

7. Exención por ganancia de capital (caso especial):
Existe una exención para personas que venden una propiedad residencial y utilizan el valor total para comprar otra propiedad residencial en Brasil dentro de los 180 días. Esta exención solo aplica a residentes fiscales en Brasil y bajo condiciones específicas. En general, la persona no debe haber utilizado esta exención en los últimos cinco años y debe reinvertir el monto total. Este beneficio no aplica a personas jurídicas.

Comprar a través de una empresa brasileña

Principales ventajas:

1. Constitución de empresa (LTDA o S/A):
- Los extranjeros pueden ser socios de empresas brasileñas
- Se debe nombrar un representante legal local
- Registro ante el CNPJ (registro de contribuyente empresarial)

2. Impuesto sobre ingresos por alquiler:
- Bajo el régimen de 'Lucro Presumido': tasa efectiva de entre el 11 % y el 14 % sobre los ingresos brutos
- Los gastos operativos pueden ser deducibles

3. Impuesto sobre ganancia de capital:
- Las empresas pagan IRPJ y CSLL sobre las ganancias de las ventas
- La tasa efectiva varía entre el 15 % y el 25 %

4. Costos de mantenimiento:
- Contabilidad obligatoria
- Declaraciones fiscales mensuales y anuales

Cuándo conviene comprar a través de una empresa

- Inversión en múltiples propiedades para alquileres de corta duración
- Gestión regular de ingresos por alquiler en Brasil
- Imposibilidad de abrir una cuenta bancaria personal como no residente

Consejos prácticos

Verificación del título de propiedad:
Siempre solicite un certificado de título actualizado para asegurarse de que el inmueble esté libre de deudas, gravámenes o disputas legales.

Cálculo del ITBI:
Este impuesto municipal varía entre el 2 % y el 4 %, dependiendo de la ciudad.

Contrate un abogado especializado:
Se recomienda firmemente contar con un abogado inmobiliario bilingüe para la revisión de contratos, orientación fiscal y prevención de fraudes.

Cumplimiento fiscal:
Asegúrese de que su CPF o CNPJ esté activo y actualizado ante la Receita Federal para evitar problemas al momento de la reventa.

Cronograma estimado de adquisición:
- Emisión del CPF: 1 a 2 semanas
- Due diligence legal: 1 a 2 semanas
- Registro y cierre: 2 a 4 semanas

Tiempo total estimado:
- 30 a 60 días

Invertir en bienes raíces en Brasil puede ser una excelente estrategia para uso personal, generación de ingresos por alquiler o reventa a largo plazo. Elegir entre la compra como persona natural o como empresa dependerá de su perfil, objetivos y flexibilidad bancaria local. Con una planificación adecuada y asesoría legal, el proceso puede ser seguro, rentable y transparente.

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