Lo que el tribunal escribió, literalmente
Desde la primavera de 2026 circula una frase en los grupos de WhatsApp de propietarios, en las convocatorias de junta y en buena parte de la prensa: el Superior Tribunal de Justicia de Brasil habría decidido que anunciar el piso en una plataforma de estancias cortas desvirtúa el destino residencial del edificio.
El más alto tribunal brasileño en materia de derecho privado escribió exactamente lo contrario.
Y, en la misma resolución, la frase que zanja realmente el debate:
No es, por tanto, el canal lo que califica. Es el uso. Alquilar no es explotar.
El origen del malentendido es, por cierto, identificable —y resulta irónico—: el titular de la nota de prensa del propio tribunal anuncia que la oferta en plataformas como Airbnb exige la aprobación de la comunidad, mientras que el cuerpo del mismo texto afirma lo contrario. La prensa se quedó con el titular.
La línea divisoria: dos situaciones que nada tienen en común
Bajo la expresión «alquiler temporal» conviven hoy dos realidades que solo comparten la duración. Confundirlas es el origen de la mayoría de los conflictos vecinales, y de la mayoría de las normas mal redactadas.
Por un lado, una vivienda alquilada ocasionalmente. El propietario —residente en el extranjero, dueño de una segunda residencia, o simplemente ausente parte del año— alquila el inmueble durante sus ausencias. Las estancias son largas, los periodos pocos, los huéspedes identificados, y la vivienda conserva personal doméstico estable, a menudo contratado por el propio propietario. El inmueble sigue siendo una residencia: se alquila, no se explota.
Por otro, una unidad dedicada a la explotación. El inmueble no tiene más función que la locativa, queda vacío entre reservas, se alquila por dos o tres noches sin criterio alguno de selección, con equipos de proveedores rotatorios y lógica de precio por noche. Es una actividad económica continua instalada en un edificio de viviendas.
El propio tribunal enumeró los indicios de la segunda situación.
Estos indicios no son acumulativos, y el tribunal precisó que deben apreciarse «en cada supuesto concreto». No se ha fijado ningún umbral numérico: ni número mínimo de noches, ni número de alquileres anuales a partir del cual la explotación pasa a ser reiterada. Es la principal crítica que la doctrina brasileña dirige a la resolución, y constituye una incertidumbre real para los propietarios.
Los dos perfiles, en la práctica
Esta tabla no es una construcción de agencia. Es la lectura directa de los criterios que el tribunal escribió.
Lo que las resoluciones decidieron realmente
Abril de 2021 — la sentencia fundacional, y sus hechos olvidados
En Porto Alegre, dos propietarios alquilaban habitaciones separadas dentro de sus propios pisos a ocupantes sin vínculo entre sí —hasta cinco personas a la vez—, con lavandería y acceso a internet, por periodos muy cortos, a veces por días. Uno de los pisos había sido modificado físicamente, de tres a cinco dormitorios. El tribunal de apelación de Rio Grande do Sul recoge que la propietaria reconoció haber utilizado el inmueble «como se um hostel fosse» —como si fuera un albergue.
La Cuarta Sala del tribunal resolvió, por mayoría, que se trataba de «hospedagem atípica», incompatible con un reglamento que impone destino residencial. Es esta sentencia la que se cita desde hace cinco años para sostener que una comunidad puede prohibir el alquiler temporal. Sus hechos, sin embargo, nada tienen que ver con el alquiler de una vivienda entera.
Dos precisiones que la propia sentencia establece, y que desaparecen de los resúmenes. No condena el alquiler temporal: lo distingue expresamente, recordando que este supone «la locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias». Y no condena el canal digital: la junta puede autorizar ese uso «a través de plataformas digitales u otra modalidad de oferta».
7 de mayo de 2026 — la resolución que generó el ruido
La Segunda Sección —que reúne a las dos salas de derecho privado y unifica, por tanto, la posición del tribunal— resolvió, con ponencia de la magistrada Nancy Andrighi, que el uso del inmueble en contratos atípicos de estancia corta «en los que exista explotación económica reiterada o profesionalización del servicio» desvirtúa su destino residencial y exige previsión en el reglamento de la comunidad, aprobada por dos tercios de los propietarios.
El razonamiento avanza en tres pasos. Estos contratos no son ni arrendamientos en el sentido de la Ley 8.245/1991, ni hospedaje hotelero en el sentido de la Ley 11.771/2008: el tribunal crea una tercera categoría, los contratos atípicos de estancia corta. El canal de comercialización es irrelevante para su calificación. Lo que desvirtúa el destino residencial es la explotación económica reiterada y la profesionalización del servicio.
El verdadero alcance de la resolución no es el que suele contarse. El reglamento en cuestión nada decía sobre estancias cortas: solo prohibía destinar las unidades a «república, pensões ou hotéis, depósitos, ou qualquer utilização que não seja estritamente residencial». Ahí está la novedad: el silencio del reglamento no equivale a autorización. Una cláusula general de destino residencial basta para excluir los usos que lo desvirtúan, sin necesidad de prohibición específica.
La resolución se adoptó por cinco votos contra cuatro, y la línea de fractura no era la del canal digital —en ese punto, mayoría y minoría coincidían—. La discrepancia versaba sobre el silencio: para la minoría, toda restricción al derecho de propiedad debe constar expresamente en el reglamento.
No tiene fuerza vinculante. No se dictó bajo el régimen de recursos repetitivos ni constituye súmula. Unifica la posición del tribunal; no vincula a las instancias inferiores.
Y el umbral aplicado en el caso fue bajo, conviene decirlo. Para apreciar la desvirtuación, el tribunal solo tuvo en cuenta dos de los cuatro indicios: la frecuencia y la habitualidad de la puesta a disposición, y el escaso número de noches. Ni fraccionamiento en habitaciones, ni servicios hoteleros, ni profesionalización formalmente acreditada. El criterio es efectivamente el uso y no el canal, pero el tribunal consideró ese uso acreditado con relativamente pocos elementos. Un propietario que alquila con frecuencia, en estancias muy cortas, no puede ampararse en la neutralidad del canal.
El quórum de dos tercios, por último, no procede de la resolución: deriva del artículo 1.351 del Código Civil en la redacción dada por la Ley 14.405/2022. Antes de esa reforma, el cambio de destino exigía unanimidad.
26 de mayo de 2026 — el tribunal reabre la cuestión y lo suspende todo
Tres semanas después, la Segunda Sección somete al régimen de recursos repetitivos dos recursos —REsp 2.272.537/SC y REsp 2.272.536/SP— con ponencia del magistrado Raul Araújo. La decisión de afectación se dicta el 26 de mayo de 2026 y se publica en el boletín judicial nacional del 1 de junio. Es el Tema 1.443.
Es exactamente la cuestión sobre la que la Segunda Sección se había dividido por un voto. Y el tribunal ordenó, entretanto, la suspensión de todos los procesos pendientes, individuales o colectivos, que versen sobre la misma cuestión jurídica, en todo el país.
A finales de agosto de 2026, el Tema 1.443 no ha sido resuelto. No hay fecha señalada, no hay amicus curiae admitido, no hay vista pública anunciada. Es esa resolución —y solo esa— la que producirá una doctrina vinculante.
Los tres atajos, corregidos
«El tribunal ha prohibido el alquiler temporal.» Ninguna resolución dicta prohibición alguna. La posición de mayo de 2026 supedita un uso concreto a un acuerdo de junta por dos tercios, lo que presupone una votación, cuya ausencia no equivale a prohibición. Y si la cláusula genérica basta es precisamente lo que el Tema 1.443 debe resolver.
«Anunciar en una plataforma desvirtúa el uso residencial.» El tribunal escribió textualmente lo contrario, en dos resoluciones distintas. El canal es jurídicamente irrelevante. Ni siquiera se considera un indicio: queda expresamente excluido de la operación de calificación.
«Alquiler temporal es igual a uso comercial.» Es la confusión de consecuencias más graves. La locação por temporada del artículo 48 de la Ley 8.245/1991 es un contrato de arrendamiento: alquiler pleno y formalizado de una vivienda entera, a un inquilino determinado y a sus allegados, por plazo no superior a noventa días. El meio de hospedagem del artículo 23 de la Ley 11.771/2008 es una actividad turística profesional. Entre ambos, el tribunal creó una tercera categoría, de la que solo la variante «explotación reiterada y profesionalizada» resulta problemática.
La cuestión no es teórica: una recalificación como uso no residencial supondría, en Río, pasar del tipo de IBI residencial del 1,0 % al no residencial del 2,5 %.
Un marco normativo todavía inexistente
En Río de Janeiro, ninguna ley municipal regula hoy el alquiler de corta duración. Tres proyectos se han sucedido sin prosperar: el PL 107/2025, el PL 372/2025 —cuyo dictamen fue aprobado en comisión especial en diciembre de 2025 sin llegar nunca al pleno— y el PL 2265/2026, publicado en el boletín oficial el 28 de mayo de 2026, que los sustituye. Este último prevé un registro municipal simplificado, la retención del impuesto de servicios en origen por las plataformas, multas de 1.000 reales para el anfitrión y 10.000 para las plataformas, y autorización de la comunidad por dos tercios. Ha sido remitido a doce comisiones permanentes; no hay votación prevista.
En el ámbito federal, no se ha aprobado ningún texto. Coexisten varias propuestas en direcciones opuestas: los PL 2030/2025 y PL 1153/2026 vinculan expresamente el alquiler de corta duración a la Ley de Arrendamientos y lo excluyen del ámbito de la Ley General de Turismo; el PL 6018/2025 refuerza, en cambio, las prerrogativas de las comunidades.
En otras ciudades sí se ha legislado, sobre todo en materia fiscal: Salvador y Ponta Grossa han trasladado a las plataformas la responsabilidad de recaudar el impuesto de servicios; São Paulo ha prohibido por decreto el uso en corta duración de la vivienda protegida.
La consecuencia práctica merece enunciarse con claridad: el arbitraje no vendrá del legislador a corto plazo, vendrá del tribunal. Y, mientras tanto, la variable decisiva para un propietario es el texto del reglamento de su comunidad y el historial de sus juntas.
Las cifras, para situar el asunto
Brasil recibió 9,3 millones de turistas internacionales en 2025, frente a 6,65 millones en 2024, uno de los mayores crecimientos del mundo ese año. La ciudad de Río recibió 12,5 millones de visitantes en 2025, de los cuales 2,1 millones extranjeros, un 44,8 % más, que movieron 27.200 millones de reales en la economía local. Entre enero y mayo de 2026, Río registró 1,2 millones de turistas internacionales, un 17,4 % más que en el mismo periodo de 2025.
El parque de corta duración sigue la misma curva. Inside Airbnb contabilizaba, en julio de 2026, 48.193 anuncios activos en la ciudad de Río, de los cuales 13.174 en Copacabana —cerca de un tercio del total, y la mayor densidad mundial de anuncios de este tipo—. Secovi Rio estimaba a principios de 2025 un parque dedicado de unos 25.000 inmuebles, con un crecimiento del 18 al 20 % anual.
Los alquileres residenciales de larga duración suben muy por encima de la inflación: +11,65 % en doce meses en Río, en junio de 2026, frente a un IPC del 3,36 % en el año en curso.
Una salvedad que preferimos formular nosotros mismos: estas correlaciones están documentadas, la causalidad no. No hemos encontrado ningún estudio econométrico que establezca que el alquiler de corta duración sea la causa de la subida de los alquileres en Río. El trabajo académico más reciente sobre el tema afirma con prudencia que la reducción de la oferta de larga duración «puede contribuir» a la presión sobre los precios, sin cuantificarla. Simétricamente, las evaluaciones de impacto económico más citadas del sector proceden de un estudio encargado por Airbnb. No existe hasta hoy ninguna medición independiente y arbitral.
Nuestra lectura
Ejercemos este oficio en Río desde 2007, y no defendemos ni la prohibición ni el laissez-faire.
El alquiler temporal es necesario en Brasil. Acompaña un auge turístico real, financia el mantenimiento de un parque antiguo que ninguna otra cosa financia, y es a menudo la condición que hace sostenible, para un propietario no residente, la tenencia de un inmueble que ocupa parte del año. Cuotas de comunidad, impuestos sobre bienes inmuebles, mantenimiento de pisos de gran superficie en edificios antiguos: sin unas semanas de alquiler al año, muchos de estos inmuebles se venderían y, casi siempre, se trocearían.
Pero debe organizarse. Lo que observamos desde hace una década no es un problema de principio, es un problema de prácticas: unidades convertidas en explotación continua, estancias de dos noches, ninguna selección de ocupantes, equipos rotatorios, y operadores que alquilan a cualquier precio sin imponer una sola regla a sus clientes. Son esas prácticas —y no el alquiler temporal en sí— las que hacen difícil la vida de ciertas comunidades, alimentan los proyectos de prohibición y acabarán arrastrando consigo a los propietarios que nunca hicieron nada de eso.
Por eso trabajamos del lado de la línea que el tribunal ha trazado. Los inmuebles que gestionamos son residencias: grandes superficies, ocupadas por sus propietarios parte del año, con personal doméstico contratado por ellos y presente de forma permanente, alquiladas por periodos largos y en un número limitado de temporadas. No practicamos el alquiler de dos o tres noches, y seleccionamos a los ocupantes. No es una postura moral, es un modelo económico: este segmento no funciona de otra manera. Pero resulta que ese modelo responde, punto por punto, a los criterios materiales que el tribunal enumeró —duración de la estancia, frecuencia, ausencia de fraccionamiento, ausencia de servicios hoteleros, interlocutor permanente identificado—. Y cada inmueble tiene un único interlocutor: nosotros. No es una comodidad, es una condición de prueba: un propietario cuyo inmueble circula entre varios operadores ya no controla su rotación, y no puede rendir cuentas de ella ante una junta.
No pretendemos con ello que semejante configuración esté al abrigo de todo litigio. La apreciación sigue siendo casuística, el tribunal no ha fijado ningún umbral numérico, y el Tema 1.443 puede desplazar la línea. Lo que sostenemos es más modesto y más sólido: existe una diferencia de naturaleza, y no de grado, entre estos dos usos, y el derecho brasileño ya la reconoce.
Defendemos, por tanto, una regulación que distinga en lugar de confundir: estancia mínima, tope de rotación anual, identificación y registro de los ocupantes, interlocutor responsable localizable en todo momento, respeto del reglamento de régimen interior. Reglas de esa naturaleza encuadran realmente el modelo que genera el problema, y dejan vivir al que no genera ninguno.
Es también lo que aconsejamos a las comunidades que nos consultan: escribir criterios en lugar de votar prohibiciones. Una prohibición general será impugnada, y podrá serlo con éxito según la doctrina que fije el Tema 1.443. Un reglamento fundado en criterios materiales —duración, rotación, servicios, identificación, integridad de la vivienda— se apoya, en cambio, en la misma línea divisoria que el tribunal está examinando.
Este artículo presenta la situación a finales de agosto de 2026 y no constituye asesoramiento jurídico. El derecho aplicable evoluciona, y la futura doctrina del Tema 1.443 puede alterar sustancialmente los puntos aquí expuestos. Toda decisión de adquisición o de explotación debe ir precedida del examen del reglamento de la comunidad correspondiente y del criterio de un abogado brasileño.
