Ce que le tribunal a écrit, mot pour mot
Depuis le printemps 2026, une phrase circule dans les groupes WhatsApp de copropriétaires, dans les convocations d'assemblée et dans une bonne partie de la presse : le Superior Tribunal de Justiça aurait décidé qu'annoncer son appartement sur une plateforme de courte durée dénature l'usage résidentiel de l'immeuble.
La plus haute juridiction brésilienne en matière de droit privé a écrit exactement l'inverse.
Et, dans la même décision, la phrase qui tranche vraiment le débat :
Ce n'est donc pas le canal qui qualifie. C'est l'usage. Louer n'est pas exploiter.
L'origine du contresens est d'ailleurs identifiable, et elle est ironique : le titre du communiqué de presse du tribunal annonce que l'offre sur des plateformes comme Airbnb exige l'approbation de la copropriété, alors que le corps du même texte affirme le contraire. La presse a repris le titre.
La ligne de partage : deux situations que tout oppose
Sous le mot « location saisonnière », on range aujourd'hui deux réalités qui n'ont en commun que leur durée. Les confondre est la source de la plupart des conflits de copropriété, et de la plupart des réglementations mal écrites.
D'un côté, une résidence louée occasionnellement. Un propriétaire — résident à l'étranger, propriétaire d'une résidence secondaire, ou simplement absent une partie de l'année — met son bien en location pendant ses absences. Les séjours sont longs, les périodes peu nombreuses, les occupants identifiés, et le logement conserve un personnel de maison stable, souvent employé par le propriétaire lui-même. Le bien reste une résidence : il est loué, il n'est pas exploité.
De l'autre, une unité dédiée à l'exploitation. Le bien n'a pas d'autre fonction que locative, il est vide entre deux réservations, loué deux ou trois nuits à la fois, sans critère de sélection, avec des équipes de prestataires tournantes et une logique de prix à la nuitée. C'est une activité économique continue, installée dans un immeuble d'habitation.
Le tribunal a lui-même énuméré les indices de la seconde situation.
Ces indices ne sont pas cumulatifs, et la Cour a précisé qu'ils doivent être appréciés « em cada hipótese concreta » — au cas par cas. Aucun seuil chiffré n'a été fixé : ni nombre minimum de nuitées, ni nombre de locations annuelles au-delà duquel l'exploitation devient réitérée. C'est la principale critique adressée à la décision par la doctrine brésilienne, et c'est une incertitude réelle pour les propriétaires.
Les deux profils, en pratique
Cette grille n'est pas une construction d'agence. C'est la lecture directe des critères que le tribunal a écrits.
Ce que les décisions ont réellement jugé
Avril 2021 — l'arrêt fondateur, et ses faits oubliés
À Porto Alegre, deux copropriétaires louaient des chambres séparées à l'intérieur de leurs appartements, à des occupants sans lien entre eux — jusqu'à cinq personnes simultanément —, avec blanchisserie et accès internet, pour des durées très courtes, parfois à la journée. L'un des appartements avait été physiquement modifié, de trois à cinq chambres. Le tribunal d'appel du Rio Grande do Sul relève que la copropriétaire a elle-même reconnu avoir utilisé son bien « como se um hostel fosse » — comme si c'était une auberge de jeunesse.
La Quatrième Chambre du STJ juge, à la majorité, qu'il s'agit d'une « hospedagem atípica », incompatible avec une convention imposant une destination résidentielle. C'est cet arrêt que l'on cite depuis cinq ans pour affirmer qu'une copropriété peut interdire la location saisonnière. Ses faits n'ont pourtant rien à voir avec la location d'un logement entier.
Deux précisions que l'arrêt pose lui-même, et qui disparaissent des résumés. Il ne condamne pas la location saisonnière : il l'en distingue expressément, en rappelant que celle-ci suppose « a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias » — la location pleine et formalisée d'un logement à un locataire déterminé et à ses proches, pour quatre-vingt-dix jours au plus. Et il ne condamne pas le canal numérique : l'assemblée peut autoriser cet usage « por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta ».
7 mai 2026 — la décision qui a fait le bruit
La Deuxième Section du STJ — qui réunit les deux chambres de droit privé et unifie donc la position du tribunal — juge, sous le rapport de la ministre Nancy Andrighi, que l'utilisation d'un bien dans le cadre de contrats atypiques de courte durée, « em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço », dénature sa destination résidentielle et requiert une autorisation de l'assemblée aux deux tiers des copropriétaires.
Le raisonnement suit trois étapes. Ces contrats ne sont ni des locations au sens de la Lei 8.245/1991, ni de l'hébergement hôtelier au sens de la Lei 11.771/2008 : le tribunal crée une troisième catégorie, les contrats atypiques de courte durée. Le canal de commercialisation est sans effet sur leur qualification. Ce qui dénature la destination résidentielle est l'exploitation économique réitérée et la professionnalisation du service.
Le vrai enjeu de cet arrêt n'est pas celui qu'on croit. La convention en cause ne disait rien de la courte durée : elle interdisait seulement d'affecter les unités à « república, pensões ou hotéis, depósitos, ou qualquer utilização que não seja estritamente residencial ». La nouveauté est là — le silence de la convention ne vaut pas autorisation. Une clause générale de destination résidentielle suffit à écarter les usages qui la dénaturent, sans qu'une interdiction spécifique soit nécessaire.
La décision a été rendue par cinq voix contre quatre, et la ligne de fracture n'était pas celle du canal numérique — sur ce point, majorité et minorité étaient d'accord. Le désaccord portait sur la question du silence : pour la minorité, toute restriction au droit de propriété doit figurer expressément dans la convention.
Elle n'a pas force contraignante. Elle n'a pas été rendue sous le régime des recours répétitifs et ne constitue pas une súmula. Elle unifie la position du tribunal ; elle ne lie pas les juridictions inférieures.
Le seuil retenu dans l'espèce était bas, et il faut le dire. Pour conclure à la dénaturation, la Cour n'a retenu que deux des quatre indices : la fréquence et l'habitualité de la mise à disposition, et le faible nombre de nuitées. Ni fractionnement en chambres, ni services hôteliers, ni professionnalisation formelle établie. Le critère est bien l'usage et non le canal, mais la Cour a estimé cet usage caractérisé avec relativement peu d'éléments. Un propriétaire qui loue fréquemment, en séjours très courts, ne peut pas se retrancher derrière la neutralité du canal.
Le quorum des deux tiers, enfin, ne vient pas de l'arrêt : il résulte de l'article 1.351 du Code civil dans sa rédaction issue de la Lei nº 14.405/2022. Avant cette réforme, un changement de destination exigeait l'unanimité.
26 mai 2026 — le tribunal rouvre la question et suspend tout
Trois semaines après, la Deuxième Section affecte au régime des recours répétitifs deux pourvois — REsp 2.272.537/SC et REsp 2.272.536/SP — sous le rapport du ministre Raul Araújo. La décision d'affectation est jugée le 26 mai 2026 et publiée au Diário da Justiça Eletrônico Nacional du 1er juin. C'est le Tema 1.443.
C'est précisément la question sur laquelle la Deuxième Section s'était divisée par une voix. Et la Cour a ordonné, dans l'intervalle, la suspension de tous les procès pendants, individuels ou collectifs, portant sur la même question de droit, dans tout le pays.
À fin août 2026, le Tema 1.443 n'est pas jugé. Aucune date n'est inscrite au rôle, aucun amicus curiae n'est enregistré, aucune audience publique n'est annoncée. C'est cette décision-là — et elle seule — qui produira une thèse contraignante.
Les trois raccourcis, corrigés
« Le STJ a interdit la location saisonnière. » Aucune décision ne prononce d'interdiction. La position de mai 2026 subordonne un certain usage à une délibération d'assemblée aux deux tiers, ce qui suppose un vote — dont l'absence ne vaut pas interdiction. Et la question de savoir si la clause générique suffit est celle que le Tema 1.443 doit trancher.
« Annoncer sur une plateforme dénature l'usage résidentiel. » Le tribunal a écrit textuellement le contraire, dans deux décisions différentes. Le canal est juridiquement indifférent. Il n'est même pas retenu comme indice : il est expressément écarté de l'opération de qualification.
« Location saisonnière égale usage commercial. » C'est l'amalgame le plus lourd de conséquences. La locação por temporada de l'article 48 de la Lei 8.245/1991 est un contrat de location : location pleine et formalisée d'un logement entier, à un locataire déterminé et à ses proches, pour une durée n'excédant pas quatre-vingt-dix jours. Le meio de hospedagem de l'article 23 de la Lei 11.771/2008 est une activité touristique professionnelle. Entre les deux, le tribunal a créé une troisième catégorie dont seule la variante « exploitation réitérée et professionnalisée » pose problème.
L'enjeu n'est pas théorique : une requalification en usage non résidentiel emporterait, à Rio, le passage de l'IPTU du taux résidentiel de 1,0 % au taux non résidentiel de 2,5 %.
Un cadre réglementaire encore inexistant
À Rio de Janeiro, aucune loi municipale n'encadre à ce jour la location de courte durée. Trois projets se sont succédé sans aboutir : le PL 107/2025, le PL 372/2025 — dont le rapport avait été approuvé en commission spéciale en décembre 2025 sans jamais venir en séance plénière — et le PL 2265/2026, publié au Diário Oficial le 28 mai 2026, qui les remplace. Ce dernier prévoit un registre municipal simplifié, la retenue de l'ISS à la source par les plateformes, des amendes de 1 000 réaux pour l'hôte et 10 000 réaux pour les plateformes, et une autorisation de copropriété aux deux tiers. Il a été renvoyé à l'examen de douze commissions permanentes ; aucun vote n'est programmé.
Au niveau fédéral, aucun texte n'a été adopté. Plusieurs propositions coexistent, dans des directions opposées : les PL 2030/2025 et PL 1153/2026 rattachent explicitement la location de courte durée à la Lei do Inquilinato et l'excluent du champ de la Lei Geral do Turismo ; le PL 6018/2025 renforce à l'inverse les prérogatives des copropriétés.
Ailleurs, quelques villes ont légiféré, essentiellement sur le terrain fiscal : Salvador et Ponta Grossa ont transféré aux plateformes la responsabilité du recouvrement de l'ISS ; São Paulo a interdit par décret l'usage en courte durée des logements aidés.
La conséquence pratique mérite d'être énoncée clairement : l'arbitrage ne viendra pas du législateur à court terme, il viendra du STJ. Et en attendant, la variable déterminante pour un propriétaire est le texte de la convention de sa copropriété et l'historique de ses assemblées.
Les chiffres, pour situer l'enjeu
Le Brésil a accueilli 9,3 millions de touristes internationaux en 2025, contre 6,65 millions en 2024 — l'une des plus fortes progressions mondiales de l'année. La ville de Rio a reçu 12,5 millions de visiteurs en 2025, dont 2,1 millions d'étrangers, en hausse de 44,8 %, pour 27,2 milliards de réaux injectés dans l'économie locale. Sur janvier-mai 2026, Rio enregistre 1,2 million de touristes internationaux, en hausse de 17,4 % par rapport à la même période de 2025.
Le parc de courte durée suit la même pente. Inside Airbnb recensait, en juillet 2026, 48 193 annonces actives dans la ville de Rio, dont 13 174 à Copacabana — près d'un tiers du total, et la plus forte densité mondiale d'annonces de ce type. Le Secovi Rio évaluait début 2025 le parc dédié à environ 25 000 biens, en croissance de 18 à 20 % par an.
Les loyers de longue durée progressent nettement plus vite que l'inflation : +11,65 % sur douze mois à Rio en juin 2026, contre un IPCA de 3,36 % sur l'année en cours.
Une réserve, que nous préférons formuler nous-mêmes : ces corrélations sont documentées, la causalité ne l'est pas. Nous n'avons trouvé aucune étude économétrique établissant que la location de courte durée serait la cause de la hausse des loyers à Rio. L'étude universitaire la plus récente sur le sujet écrit prudemment que la réduction de l'offre longue durée « peut contribuer » à la pression sur les prix, sans la quantifier. Symétriquement, les évaluations d'impact économique les plus citées du secteur émanent d'une étude commandée par Airbnb. Aucun chiffrage indépendant et arbitral n'existe à ce jour.
Notre lecture
Nous exerçons ce métier à Rio depuis 2007, et nous ne défendons ni l'interdiction ni le laisser-faire.
La location saisonnière est nécessaire au Brésil. Elle accompagne un essor touristique réel, elle finance l'entretien d'un parc ancien que rien d'autre ne finance, et elle constitue souvent la condition qui rend soutenable, pour un propriétaire non résident, la détention d'un bien qu'il occupe une partie de l'année. Charges de copropriété, IPTU, entretien d'appartements de grande surface dans des immeubles anciens : sans quelques semaines de location par an, beaucoup de ces biens seraient vendus, et le plus souvent découpés.
Mais elle doit être organisée. Ce que nous observons depuis une décennie n'est pas un problème de principe, c'est un problème de pratiques : des unités converties en exploitation continue, des séjours de deux nuits, aucune sélection des occupants, des équipes tournantes, et des opérateurs qui louent à tout prix sans imposer la moindre règle à leurs clients. Ce sont ces pratiques — non la location saisonnière en tant que telle — qui rendent la vie de certaines copropriétés difficile, alimentent les projets d'interdiction, et finiront par emporter avec elles les propriétaires qui n'ont jamais rien fait de tout cela.
C'est la raison pour laquelle nous travaillons du côté de la ligne que le STJ a tracée. Les biens que nous gérons sont des résidences : de grandes surfaces, occupées par leurs propriétaires une partie de l'année, dotées d'un personnel de maison employé par eux et présent à demeure, louées sur des durées longues et un nombre limité de périodes. Nous ne pratiquons pas la location de deux ou trois nuits, et nous sélectionnons les occupants. Chaque bien n'a par ailleurs qu'un seul interlocuteur : nous. Ce n'est pas une commodité, c'est une condition de preuve — un propriétaire dont le bien circule entre plusieurs opérateurs ne maîtrise plus sa fréquence de rotation, et ne peut plus en rendre compte devant une assemblée. Ce n'est pas une posture morale, c'est un modèle économique : ce segment ne fonctionne pas autrement. Mais il se trouve que ce modèle répond, point par point, aux critères matériels que la Cour a énumérés — durée de séjour, fréquence, absence de fractionnement, absence de services de type hôtelier, interlocuteur permanent identifié.
Nous ne prétendons pas pour autant qu'une telle configuration soit à l'abri de tout contentieux. L'appréciation reste casuistique, le tribunal n'a fixé aucun seuil chiffré, et le Tema 1.443 peut déplacer la ligne. Ce que nous soutenons est plus modeste et plus solide : il existe une différence de nature, et non de degré, entre ces deux usages, et le droit brésilien la reconnaît déjà.
Nous plaidons donc pour une réglementation qui distingue au lieu de confondre : durée minimale de séjour, plafond de rotation annuelle, identification et enregistrement des occupants, interlocuteur responsable joignable en permanence, respect du règlement intérieur. Des règles de cette nature encadrent réellement le modèle qui pose problème, et laissent vivre celui qui n'en pose pas.
C'est aussi ce que nous conseillons aux copropriétés qui nous consultent : écrire des critères plutôt que voter des interdictions. Une interdiction générale sera contestée, et pourra l'être avec succès selon la thèse que fixera le Tema 1.443. Un règlement fondé sur des critères matériels — durée, rotation, services, identification, intégrité du logement — repose, lui, sur la ligne de partage que le tribunal examine lui-même.
Cet article présente un état des lieux arrêté à fin août 2026 et ne constitue pas une consultation juridique. Le droit applicable évolue, et la thèse à venir du Tema 1.443 est susceptible de modifier substantiellement les points exposés ici. Toute décision d'acquisition ou d'exploitation doit être précédée de l'examen de la convention de copropriété concernée et de l'avis d'un avocat brésilien.
