Le Brésil offre des paysages spectaculaires, un marché immobilier dynamique et une demande croissante pour les locations saisonnières et résidences de standing. Pour les investisseurs étrangers, l’acquisition d’un bien au Brésil peut être très rentable, à condition de bien comprendre les particularités juridiques et fiscales du pays.

Ce guide a pour but d’expliquer de manière claire et pédagogique les différentes voies d’achat immobilier au Brésil, que ce soit en tant que personne physique ou via une société de droit brésilien.

Acquérir un bien en tant que personne physique

1. Obtention d'un CPF :
Tout étranger souhaitant acheter un bien au Brésil doit disposer d’un CPF (numéro fiscal personnel). Ce numéro est requis pour signer les contrats, enregistrer l’acte de propriété et déclarer le bien à l’administration fiscale. Ce CPF peut être obtenu directement au Brésil ou auprès de n’importe quel consulat du Brésil dans votre pays de résidence.

2. Documents requis :
- Passeport en cours de validité
- Justificatif de domicile à l’étranger
- Procuration notariée si un représentant agit au Brésil

3. Problèmes liés aux comptes bancaires :
Les non-résidents peuvent avoir des difficultés à ouvrir un compte bancaire au Brésil. Les banques exigent souvent :
- Un visa de résidence
- Une adresse locale
- Un CPF en règle

4. Étapes de l'enregistrement :
- Signature du contrat de vente
- Paiement de la taxe de mutation (ITBI)
- Enregistrement de l’acte au registre foncier compétent

5. Fiscalité sur les loyers :
Imposition de 15% sur les revenus locatifs (sans possibilité de déductions)

6. Fiscalité sur la plue-value immobilière :
La plus-value sur la revente d’un bien est soumise à un impôt progressif selon le gain réalisé :

7. Exonération possible de la plus-value :
Il est possible d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value si vous êtes résident fiscal au Brésil et réinvestissez l’intégralité du produit de la vente dans l’achat d’un autre bien immobilier résidentiel dans un délai de 180 jours. Cette exonération est valable uniquement pour les personnes physiques et sous certaines conditions, comme ne pas avoir bénéficié de cette mesure au cours des cinq dernières années.

Acheter via une société brésilienne

Avantages principaux:

1. Création d'une société (LTDA or S/A) :
- Les étrangers peuvent être associés de sociétés brésiliennes
- Nomination d’un représentant local
- Immatriculation au CNPJ (équivalent du numéro SIREN)

2. Fiscalité sur les locations :
- Régime du 'Lucro Presumido' : taux effectif entre 11% et 14% sur les revenus locatifs
- Déduction possible des charges d’exploitation

3. Fiscalité sur la plus-value :
- Imposition via l’IRPJ et la CSLL
- Taux effectif entre 15% et 25%

4. Coûts de fonctionnement :
- Comptabilité obligatoire
- Déclarations fiscales mensuelles et annuelles

Quand privilégier l'achat via une société 

- Pour investir dans plusieurs biens destinés à la location saisonnière
- Pour gérer régulièrement des revenus locatifs au Brésil
- Si vous ne parvenez pas à ouvrir un compte bancaire personnel local

Conseils pratiques

Vérification du titre de propriété :
Demandez toujours un certificat de titre mis à jour afin de vous assurer que le bien est libre de dettes, d’hypothèques ou de litiges juridiques.

Calcul de l'ITBI :
Cette taxe municipale varie entre 2 % et 4 % selon la ville.

Faire appel à un avocat spécialiste :
Il est fortement recommandé de travailler avec un avocat immobilier bilingue pour la révision des contrats, les conseils fiscaux et la prévention des fraudes.

Sitation fiscale :
Assurez-vous que votre CPF ou CNPJ est actif et à jour auprès de la Receita Federal afin d’éviter des problèmes lors d’une future revente.

Délais moyens d'acquisition :
- Obtention du CPF : 1 à 2 semaines
- Vérification juridique : 1 à 2 semaines
- Enregistrement définitif : 2 à 4 semaines

Durée totale estimée :
- 30 to 60 jours

Investir dans l’immobilier au Brésil est une stratégie pertinente, tant pour l’usage personnel que pour un revenu locatif ou une revente à moyen terme. Le choix entre achat en nom propre ou via société dépendra de votre profil, de vos objectifs et de votre besoin de flexibilité bancaire. Avec un accompagnement adapté, le processus est sûr, rentable et transparent.

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