O que o STJ escreveu, literalmente
Desde maio de 2026, uma frase circula nos grupos de WhatsApp de condôminos, nos editais de assembleia e em boa parte da imprensa: o Superior Tribunal de Justiça teria decidido que anunciar o apartamento em plataformas de curta estadia descaracteriza a destinação residencial do edifício.
A Segunda Seção escreveu exatamente o contrário.
E, na mesma decisão, a passagem que de fato resolve o debate:
Não é, portanto, o meio que qualifica. É o uso. Alugar não é explorar.
A origem do equívoco, aliás, é identificável — e irônica: o título do comunicado de imprensa do próprio STJ anuncia que a oferta em plataformas como o Airbnb exige aprovação do condomínio, enquanto o corpo do mesmo texto afirma o contrário. A imprensa reproduziu o título.
A linha divisória: duas situações que nada têm em comum
Sob a expressão « locação por temporada » convivem hoje duas realidades que só compartilham a duração. Confundi-las é a origem da maior parte dos conflitos condominiais — e da maior parte das regulamentações mal redigidas.
De um lado, uma residência alugada ocasionalmente. O proprietário — residente no exterior, dono de uma segunda residência, ou simplesmente ausente parte do ano — aluga o imóvel durante suas ausências. As estadias são longas, os períodos poucos, os hóspedes identificados, e o imóvel mantém empregados domésticos permanentes, em geral contratados pelo próprio proprietário. O bem continua sendo uma residência: é alugado, não é explorado.
De outro, uma unidade dedicada à exploração. O imóvel não tem outra função além da locativa, fica vazio entre duas reservas, é alugado por duas ou três diárias, sem qualquer critério de seleção, com equipes de prestadores rotativas e lógica de preço por diária. É atividade econômica contínua instalada em um prédio residencial.
O próprio STJ enumerou os indícios da segunda situação.
Esses indícios não são cumulativos, e a Corte deixou claro que devem ser apreciados « em cada hipótese concreta ». Nenhum patamar numérico foi fixado: nem número mínimo de diárias, nem quantidade de locações anuais a partir da qual a exploração se torna reiterada. É a principal crítica dirigida à decisão pela doutrina, e é uma insegurança real para os proprietários.
Os dois perfis, na prática
Essa grade não é uma construção de imobiliária. É a leitura direta dos critérios que o STJ escreveu.
O que as decisões efetivamente julgaram
Abril de 2021 — o acórdão fundador, e os fatos esquecidos
Em Porto Alegre, dois condôminos alugavam quartos separados dentro dos próprios apartamentos, a ocupantes sem vínculo entre si — até cinco pessoas simultaneamente —, com lavanderia e acesso à internet, por períodos curtíssimos, às vezes diários. Um dos apartamentos havia sido fisicamente modificado, de três para cinco dormitórios. O TJRS registra que a condômina reconheceu ter utilizado o imóvel « como se um hostel fosse ».
A Quarta Turma do STJ decidiu, por maioria, tratar-se de « hospedagem atípica », incompatível com convenção que impõe destinação residencial. É esse acórdão que se cita há cinco anos para sustentar que um condomínio pode proibir a locação por temporada. Seus fatos, porém, nada têm a ver com a locação de uma unidade inteira.
Duas ressalvas que o próprio acórdão faz, e que desaparecem dos resumos. Ele não condena a locação por temporada: distingue-a expressamente, lembrando que esta pressupõe « a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias ». E não condena o meio digital: a assembleia pode autorizar esse uso « por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta ».
7 de maio de 2026 — a decisão que gerou o ruído
A Segunda Seção — que reúne as duas turmas de direito privado e uniformiza, portanto, a posição do tribunal — decidiu, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, que a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, « em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço », descaracteriza sua destinação residencial e exige previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.
O raciocínio tem três etapas. Esses contratos não são nem locação na acepção da Lei 8.245/1991, nem hospedagem hoteleira na acepção da Lei 11.771/2008: o tribunal cria uma terceira categoria, os contratos atípicos de curta estadia. O meio de comercialização é irrelevante para a qualificação. O que descaracteriza a destinação residencial é a reiterada exploração econômica e a profissionalização do serviço.
O verdadeiro ponto do acórdão não é o que se supõe. A convenção em questão nada dizia sobre curta estadia: apenas vedava destinar as unidades a « república, pensões ou hotéis, depósitos, ou qualquer utilização que não seja estritamente residencial ». A novidade está aí — o silêncio da convenção não equivale a autorização. Uma cláusula geral de destinação residencial basta para afastar os usos que a descaracterizam, sem necessidade de proibição específica.
A decisão foi tomada por cinco votos a quatro, e a linha de fratura não era a do meio digital — nesse ponto, maioria e minoria concordavam. A divergência recaía sobre a questão do silêncio: para a minoria, toda restrição ao direito de propriedade deve constar expressamente da convenção.
A decisão não tem força vinculante. Não foi proferida sob o rito dos recursos repetitivos e não constitui súmula. Uniformiza a posição do tribunal; não vincula as instâncias inferiores.
E o patamar adotado no caso concreto foi baixo — é preciso dizê-lo. Para concluir pela descaracterização, a Corte considerou apenas dois dos quatro indícios: a frequência e a habitualidade da disponibilização, e a baixa quantidade de diárias. Nem fracionamento em quartos, nem serviços hoteleiros, nem profissionalização formalmente demonstrada. O critério é mesmo o uso, e não o meio — mas a Corte considerou esse uso caracterizado com relativamente poucos elementos. O proprietário que aluga com frequência, em estadias muito curtas, não pode se abrigar na neutralidade do meio.
O quórum de dois terços, por fim, não vem do acórdão: decorre do art. 1.351 do Código Civil na redação dada pela Lei nº 14.405/2022. Antes dessa reforma, a mudança de destinação exigia unanimidade.
26 de maio de 2026 — o tribunal reabre a questão e suspende tudo
Três semanas depois, a Segunda Seção afeta ao rito dos recursos repetitivos dois recursos — REsp 2.272.537/SC e REsp 2.272.536/SP — sob relatoria do ministro Raul Araújo. A afetação é julgada em 26 de maio de 2026 e publicada no DJEN de 1º de junho. É o Tema 1.443.
É exatamente a questão sobre a qual a Segunda Seção se dividira por um voto. E a Corte determinou, no intervalo, a suspensão de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a mesma questão jurídica, em todo o país.
Ao fim de agosto de 2026, o Tema 1.443 não foi julgado. Não há data em pauta, não há amicus curiae habilitado, não há audiência pública anunciada. É essa decisão — e apenas ela — que produzirá tese vinculante.
Os três atalhos, corrigidos
« O STJ proibiu a locação por temporada. » Nenhuma decisão pronuncia proibição. A posição de maio de 2026 subordina determinado uso a deliberação assemblear por dois terços, o que pressupõe uma votação — cuja ausência não equivale a proibição. E saber se a cláusula genérica basta é justamente o que o Tema 1.443 deve decidir.
« Anunciar em plataforma descaracteriza a destinação residencial. » O tribunal escreveu textualmente o contrário, em duas decisões distintas. O meio é juridicamente irrelevante. Não é sequer tratado como indício: é expressamente afastado da operação de qualificação.
« Locação por temporada é uso comercial. » É a confusão de consequências mais graves. A locação por temporada do art. 48 da Lei 8.245/1991 é contrato de locação: locação plena e formalizada de imóvel inteiro, a locatário determinado e a seus familiares, por prazo não superior a noventa dias. O meio de hospedagem do art. 23 da Lei 11.771/2008 é atividade turística profissional. Entre os dois, o tribunal criou uma terceira categoria, da qual apenas a variante « exploração reiterada e profissionalizada » é problemática.
A questão não é teórica: a requalificação como uso não residencial acarretaria, no Rio de Janeiro, a passagem da alíquota de IPTU residencial de 1,0 % para a não residencial de 2,5 %.
Um marco regulatório ainda inexistente
No Rio de Janeiro, nenhuma lei municipal disciplina hoje a locação de curta duração. Três projetos se sucederam sem êxito: o PL 107/2025, o PL 372/2025 — cujo relatório foi aprovado em comissão especial em dezembro de 2025 sem jamais ir a plenário — e o PL 2265/2026, publicado no Diário Oficial em 28 de maio de 2026, que os substitui. Este último prevê cadastro municipal simplificado, retenção do ISS na fonte pelas plataformas, multas de R$ 1.000 para o anfitrião e R$ 10.000 para as plataformas, e autorização condominial por dois terços. Foi encaminhado a doze comissões permanentes; não há votação prevista.
Em âmbito federal, nenhum texto foi aprovado. Várias propostas coexistem, em direções opostas: os PL 2030/2025 e PL 1153/2026 vinculam expressamente a locação de curta duração à Lei do Inquilinato e a excluem do alcance da Lei Geral do Turismo; o PL 6018/2025 reforça, ao contrário, as prerrogativas dos condomínios.
Em outras cidades, algumas leis avançaram, sobretudo no plano tributário: Salvador e Ponta Grossa transferiram às plataformas a responsabilidade pelo recolhimento do ISS; São Paulo vedou por decreto o uso em curta duração das unidades de habitação de interesse social.
A consequência prática merece ser dita com clareza: o desfecho não virá do legislador no curto prazo, virá do STJ. E, enquanto isso, a variável decisiva para o proprietário é o texto da convenção do seu condomínio e o histórico das suas assembleias.
Os números, para dimensionar
O Brasil recebeu 9,3 milhões de turistas internacionais em 2025, contra 6,65 milhões em 2024 — um dos maiores crescimentos do mundo no período. A cidade do Rio recebeu 12,5 milhões de visitantes em 2025, dos quais 2,1 milhões de estrangeiros, alta de 44,8 %, movimentando R$ 27,2 bilhões na economia local. Entre janeiro e maio de 2026, o Rio registrou 1,2 milhão de turistas internacionais, alta de 17,4 % em relação ao mesmo período de 2025.
O parque de curta duração acompanha a curva. O Inside Airbnb contabilizava, em julho de 2026, 48.193 anúncios ativos na cidade do Rio, dos quais 13.174 em Copacabana — quase um terço do total, e a maior densidade mundial de anúncios desse tipo. O Secovi Rio estimava, no início de 2025, um parque dedicado de cerca de 25.000 imóveis, crescendo de 18 a 20 % ao ano.
Os aluguéis residenciais de longo prazo sobem bem acima da inflação: +11,65 % em doze meses no Rio, em junho de 2026, contra IPCA de 3,36 % no ano.
Uma ressalva que preferimos fazer nós mesmos: essas correlações estão documentadas, a causalidade não. Não encontramos nenhum estudo econométrico que estabeleça que a locação de curta duração seja a causa da alta dos aluguéis no Rio. O estudo acadêmico mais recente sobre o tema afirma, com prudência, que a redução da oferta de longo prazo « pode contribuir » para a pressão sobre os preços, sem quantificá-la. Simetricamente, as avaliações de impacto econômico mais citadas no setor provêm de estudo encomendado pelo Airbnb. Não existe, até hoje, medição independente e arbitral.
Nossa leitura
Exercemos este ofício no Rio desde 2007, e não defendemos nem a proibição nem o laissez-faire.
A locação por temporada é necessária ao Brasil. Acompanha um crescimento turístico real, financia a conservação de um parque antigo que nada mais financia, e é frequentemente a condição que torna sustentável, para um proprietário não residente, a manutenção de um imóvel que ocupa parte do ano. Cotas condominiais, IPTU, conservação de apartamentos de grande metragem em edifícios antigos: sem algumas semanas de locação por ano, muitos desses bens seriam vendidos — e, na maioria das vezes, desmembrados.
Mas precisa ser organizada. O que observamos há uma década não é um problema de princípio, é um problema de práticas: unidades convertidas em exploração contínua, estadias de duas diárias, nenhuma seleção de ocupantes, equipes rotativas, e operadores que alugam a qualquer custo sem impor uma única regra aos seus clientes. São essas práticas — e não a locação por temporada em si — que tornam difícil a vida de certos condomínios, alimentam os projetos de proibição, e acabarão levando junto os proprietários que jamais fizeram nada disso.
É por isso que trabalhamos do lado da linha que o STJ traçou. Os imóveis que administramos são residências: grandes metragens, ocupadas por seus proprietários parte do ano, com empregados domésticos contratados por eles e presentes de forma permanente, alugadas por períodos longos e em número limitado de temporadas. Não praticamos locação de duas ou três diárias, e selecionamos os ocupantes. Não é postura moral, é modelo econômico: esse segmento não funciona de outra maneira. Ocorre que esse modelo responde, ponto a ponto, aos critérios materiais que a Corte enumerou — duração da estadia, frequência, ausência de fracionamento, ausência de serviços hoteleiros, interlocutor permanente identificado. E cada imóvel tem um único interlocutor: nós. Não é comodidade, é condição de prova — o proprietário cujo bem circula entre vários operadores não controla mais sua rotatividade, e não consegue prestar contas dela em assembleia.
Não pretendemos, com isso, que tal configuração esteja imune a qualquer litígio. A apreciação permanece casuística, o tribunal não fixou patamar numérico algum, e o Tema 1.443 pode deslocar a linha. O que sustentamos é mais modesto e mais sólido: existe uma diferença de natureza, e não de grau, entre esses dois usos — e o direito brasileiro já a reconhece.
Defendemos, portanto, uma regulamentação que distinga em vez de confundir: estadia mínima, teto de rotatividade anual, identificação e cadastro dos ocupantes, interlocutor responsável permanentemente acessível, respeito ao regimento interno. Regras dessa natureza disciplinam de fato o modelo que gera o problema, e deixam viver aquele que não gera nenhum.
É também o que aconselhamos aos condomínios que nos consultam: escrever critérios em vez de votar proibições. Uma proibição geral será contestada, e poderá sê-lo com sucesso conforme a tese que o Tema 1.443 vier a fixar. Um regimento fundado em critérios materiais — duração, rotatividade, serviços, identificação, integridade da unidade — apoia-se, esse sim, na linha divisória que o próprio tribunal examina.
Este artigo apresenta um panorama fechado ao fim de agosto de 2026 e não constitui parecer jurídico. O direito aplicável evolui, e a tese futura do Tema 1.443 pode alterar substancialmente os pontos aqui expostos. Toda decisão de aquisição ou de exploração deve ser precedida do exame da convenção do condomínio em questão e da orientação de advogado inscrito na OAB.
